Hygge House

里山の小さな家

5.わが家事典

農地転用(ゆるいエリア)

農地転用(のうちてんよう)…地目が田や畑の土地=農地に家を建てるときには農業委員会に農地転用許可申請を行い、農地を宅地にしてもいいよ。という許可をもらう必要がある。

許可の下りやすさ

農地転用が認められるかどうかの一般的な目安は、「市街化区域内」(普通に家が建ち並んでいるようなエリア)の農地であれば認められやすいけれど、「市街化調整区域」(農地が広がっているエリアの中に家が混在しているようなエリア)や「農業振興地域」(見渡す限り農地が広がっているようなエリア)などの場合は認められにくい。
「市街化区域」か「市街化調整区域」かを調べるには、各市町村が都市計画に関する情報をインターネット上に公開している場合はそこで調べられる。
「○○市 都市計画 マップ」等で検索すると出てくる。

例:鹿児島市 i マップ

https://www2.wagmap.jp/kagoshima/Portal

https://www2.wagmap.jp/kagoshima-sp/

市街化調整区域であっても、条例等である一定の条件を満たせば農地転用してもいいですよ。ということを定めている場合がある。
これは、インターネット上で調べるのは結構大変(情報があっても理解しにくい)なので各地域農業委員会や土地利用調整課などに行って相談してみるのがいちばん確実。

あまりにも広い土地は宅地への転用はできないことが多い。
目安としては500㎡以内。
500㎡以上の農地が宅地にできるような感じで売地情報に出ている場合もある。
この場合は何かの要因で宅地化できる場合もあるし、できないのにできるような感じで載せているだけの場合もある。
不動産屋さんはあまりそのあたりを詳しく教えてくれないケースもあるので、
そのような場合は「土地家屋調査士」に相談すると詳しく教えてくれる。

いろいろとゆるいエリア

ちなみに里山の小さな家は、市街化区域でも市街化調整区域でもなく「非線引き区域」というエリア。
非線引き区域市街化があまり進んでいないエリアで、急激な市街化の可能性も低く、土地に関する規制や開発許可の規制も緩いエリア。
このエリアの場合はいろいろな規制が緩めで、農地転用も下りやすく、家も建ちにくい。
ほどよい場所で「田舎暮らし」がしたい人にはとてもいいエリア。
ちなみに、いちばん色々と緩いエリアは「都市計画区域外」というエリア。
都市計画区域外になると田舎度合いが増す。

参考:

https://www.homes.co.jp/cont/town/town_00240/

農地転用申請の依頼先

農地転用申請は、土地家屋調査士が行うことが多いけれど、特に資格が無いとできない申請ではないので頑張れば個人でもできる。
通常は売地として出ている農地を宅地に転用して購入する場合は、そのあたりの申請も不動産屋さんが取りまとめてくれる。
土地家屋調査士に依頼する場合の費用の目安は3万円台~8万円ぐらい。
農地転用には建物の計画図面が必要な場合が多いので、図面は建築を依頼する会社に頼むのが原則。
建築会社が決まっていない場合は、土地家屋調査士が申請に必要な図面を書いてくれることもある。
わが家の場合は自分で設計したので、どのような図面が必要かを聞いて自分で用意した。
建築に必要な図面のように詳しくなくても大丈夫。

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